Por José Luis Figueira
Una opinión de asesoría jurídica sobre un caso especifico de adquisición de vivienda principal muy común en Venezuela, por incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal
¿Podrá un inquilino adquirir la vivienda que ocupa sin disponer el propietario de un Documento de Condominio Registrado? Veamos: Julián vive alquilado en un apartamento que ocupa desde del año 1990. Él paga un canon mensual “muy bajo” ante un Tribunal debido a que el propietario decide no aceptar personalmente dichos pagos. Se le presenta la ocasión de adquirir por compra venta ofrecida por el propietario del edificio el apartamento que ocupa. El problema se evidencia cuando Julián se entera de que no puede comprar el inmueble que habita, ya que su abogado le ha informado que el dueño del edificio nunca lo ha llevado al régimen de la propiedad horizontal, por lo que el bien le pertenece en su totalidad. Por ese motivo no se pueden vender los apartamentos, por separado, a cada uno de sus ocupantes. El Registro Inmobiliario rechazará todo intento de compra venta de esos apartamentos, por no cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
A pesar de lo explicado, Julián insiste en comprar el apartamento que le sirve de vivienda. Decide contratar los servicios de un abogado quien le plantea lo sucesivo: Que todos los inquilinos procedan a constituir una sociedad civil que los represente a todos como una sola voz. Una vez creada esta, proponen que la sociedad civil compre el edificio a un “precio razonable”, tomando en consideración las circunstancias que imperan; a saber: el largo tiempo de ocupación de los apartamentos, la “imposibilidad” del desalojo judicial de los inquilinos, entre otras, razones que obligan al dueño a aceptar el bajo precio de venta propuesto por los inquilinos.
Luego, el abogado del propietario del edificio redactará el documento de venta a ser inscrito en la oficina del Registro Inmobiliario. A partir de la fecha de la protocolización de la compra, la sociedad civil es la propietaria del inmueble. Por lo tanto la sociedad civil goza de la facultad de convenir sobre el registro del documento de condominio cumpliendo los parámetros consagrados en la mencionada Ley de Propiedad Horizontal. En la práctica, registrar el documento de condominio de un edificio de vieja construcción de tiempo y la consecución de algunos recaudos como lo son: los planos del inmueble, las solvencias y permisos emitidos por las autoridades.
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Abogado Litigante
Profesor Universitario
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